Due diligence ambiental é a auditoria feita antes de comprar um imóvel ou uma empresa, ou de aceitar um imóvel como garantia.
Ela identifica passivos e irregularidades ambientais que passariam ao comprador. Ela combina a análise de documentos com a avaliação técnica da área, e o escopo deve ser proporcional ao risco da atividade que funcionou no local.
A due diligence não é um estudo de impacto nem um laudo de licenciamento. Ela olha para o que já aconteceu na área e na empresa, e não para um projeto futuro. Também não se resume a conferir papéis.
Uma licença em dia não prova que o solo está limpo. É na combinação entre documentos e vistoria que aparecem os riscos que mudam o preço ou o desenho do negócio.
Por que o comprador precisa investigar antes
O comprador precisa investigar antes porque as obrigações ambientais acompanham a área.
O Superior Tribunal de Justiça fixou, na Súmula 623, que elas podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores ou de ambos, “à escolha do credor”.
Quem compra sem avaliar pode ser chamado a remediar uma contaminação que não causou. Além disso, a situação de uma área contaminada tende a se tornar pública.
A Resolução CONAMA 420/2009 determina que o órgão ambiental comunique a situação ao proprietário, ao possuidor e ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca.
Uma área com esse registro perde valor e liquidez. O detalhamento de quem responde e em que esfera está no post sobre passivo ambiental e quem responde por ele.
O que a due diligence ambiental verifica
A due diligence ambiental verifica a regularidade da empresa e a condição física da área. Cada etapa só avança quando a anterior indica necessidade.
O trabalho segue, em geral, a sequência abaixo:
- Levantamento de documentos: licenças e exigências ambientais, outorgas de água, autorizações de corte de vegetação, multas, embargos e processos ambientais.
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Consulta listas estaduais de áreas contaminadas e, em imóveis rurais, o Cadastro Ambiental Rural (CAR).
- Avaliação preliminar da área, com histórico de uso e vistoria, conforme a ABNT NBR 15515-1.
- Investigação confirmatória: coleta e análise de solo e água quando há indícios de contaminação.
A avaliação preliminar é o centro técnico da due diligence. A ABNT NBR 15515-1:2024 define procedimentos para identificar indícios de contaminação do solo e da água subterrânea com base no histórico, na vistoria e nos dados disponíveis.
Quando há indícios, a investigação com amostras segue as etapas descritas no post sobre área contaminada e as etapas da investigação.
Se o terreno tem vegetação ou poço, a análise inclui também as autorizações correspondentes.
A falta de outorga de um poço em uso, por exemplo, é passivo administrativo, e a regularização depende do estudo explicado no post sobre o laudo hidrogeológico.
Qual o valor de uma due diligence ambiental?
O valor de uma due diligence ambiental depende do número e do tamanho das áreas, do histórico das atividades e dos documentos a analisar.
Conta sobretudo a necessidade de coletar e analisar amostras. Uma avaliação só documental e com vistoria tem custo bem menor do que uma que exige investigação confirmatória.
Por isso, o escopo do laudo ambiental de due diligence deve ser definido pelo risco.
Um galpão logístico sem histórico industrial pode exigir apenas a avaliação preliminar. Uma planta química, um posto de combustível ou uma área que já recebeu resíduos justificam investigação desde o início.
O prazo da operação também conta: amostragens e análises de laboratório levam semanas, e a due diligence precisa começar cedo para não atrasar a assinatura.
O banco também avalia o risco ambiental no crédito
A due diligence também é pedida em financiamentos, porque os bancos são obrigados a considerar o risco ambiental.
A Resolução CMN nº 4.943/2021 (trocar link) manda as instituições considerarem o risco social, ambiental e climático na “concessão, na classificação e no monitoramento das operações sujeitas ao risco de crédito”. A regra inclui a suficiência das garantias.
Além disso, a Resolução CMN nº 4.945/2021 (trocar link) exige que cada instituição tenha uma Política de Responsabilidade Social, Ambiental e Climática e divulgue os setores sujeitos a restrições.
No crédito rural, a Resolução BCB nº 140/2021 (trocar link) impede o financiamento, entre outros casos, a produtor sem inscrição no CAR. Na prática, um imóvel com passivo pode ter o crédito negado ou a garantia recusada.
Use o resultado na negociação
O relatório da due diligence orienta a decisão: seguir com o negócio, ajustar o preço, exigir a remediação antes da assinatura ou desistir.
Quando há contaminação confirmada, o custo da remediação ambiental entra na negociação. As cláusulas sobre quem arca com ele devem ser definidas pelos advogados das partes.
Para contratar, informe os endereços e as áreas, as atividades atuais e anteriores, os documentos disponíveis, a finalidade (compra, venda, fusão ou garantia de crédito) e o prazo da operação.
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